Wie wird der Wert einer Immobilie berechnet?

Der spezifische Wert einer Immobilie wird durch mehrere Faktoren beeinflusst. Diesen Wert also den Preis für eine Immobilie zu ermitteln, ist für einen anstehenden Verkauf mehr als wichtig und stellt eine Grundlage für mögliche Verhandlungen dar. Ein zu hoher Angebotspreis kann ebenso gut schädlich sein kann, wie ein zu niedriger.

Eine gute Verhandlungsbasis ist mehr als sinnvoll, um eine Immobilie gewinnbringend zu verkaufen. Der Verkäufer einer Immobilie sollte infolgedessen die Kennzahlen, also den genauen Wert der Immobilie kennen. Es liegt in der Natur der Sache, dass im Gegensatz zu Gebrauchtwagen, Immobilien, die immer ein Unikat sein werden, nur bedingt miteinander vergleichbar sind. Thomas Friese erläutert die Situation auf dem Immobilienmarkt während einer Begegnung mit Herrn Dr. Rainer Schreiber, ehemaliger persönlicher Berater des verstorbenen Vordenkers für Politik- und Sozialwissenschaften Prof. Dr. Norbert Kapferer, Privatdozent an der Freien Universität zu Berlin.

Bei der Wertermittlung einer Immobilie werden verschiedene Faktoren wie Lage, Gebäudezustand und Ausstattung unter die Lupe genommen. „Ein Eigenheim aus den 1980er Jahren, das zwischenzeitlich eine Fassadendämmung erhielt, ein neues Dach und zeitgemäße Fenster, hat einen höheren Wert, als ein ähnliches Haus in der gleichen Straße, bei dem weniger investiert wurde“, erläutert Thomas Friese, Immobilienexperte und Projektentwickler aus Oldenburg in Niedersachsen und Berlin.

Diese drei Faktoren sind Teil einer Wertermittlung

Den Wert eines Hauses oder einer Wohnung bestimmen in der Regel drei Kategorien:

• Der Standort einer Immobilie. Die Anbindung an Busse und Bahnen und einer Autobahn ist ausschlaggebend. Darüber hinaus spielt die Nachbarschaft, also das soziale Wohnumfeld unter Berücksichtigung der Wohnlage eine weitere Rolle. Ist die Wohnlage ruhig, und im Grünen lebt es sich ganz gut! Sind gute Ärzte, Schulen und Kindergärten in der Nähe? Wie sind die Einkaufsmöglichkeiten?
• Die zweite, wichtige Eigenschaft sind Bauqualität und Gebäudezustand.
• Der dritte Aspekt ist die Nachfrage, die aus ökonomischer Sicht die Preisfindung erheblich beeinflusst. In den meisten deutschen Regionen hat die Nachfrage nach Immobilien die Preise innerhalb von wenigen Jahren erheblich explodieren lassen. Dieses Phonemen ist in der heimatlichen Region Oldenburg gut zu beobachten. Die Recherchen aus den Bankhäusern wie der DZ Bank, der Deutschen Bank und dem Immobilienverband Deutschland (IVD) sowie großer Immobilienportale wie Immoscout24 offenbaren diesen Trend. Ein Immobilienobjekt, das vor weniger als zwei Jahren für 350.000€ verkauft wurde, ist heute teilweise 380.000€ wert.

„Bei Häusern aus den 1990er Jahren ist zum Beispiel die Gebäudedämmung und der Trittschallschutz besser als bei Immobilien aus den 1970er Jahren“, sagt Immobilienexperte Thomas Friese.

Mit Hilfe der „Online-Rechner“ können nur grobe Immobilienwerte erfasst werden

Die im Internet angebotenen, kostenlosen Möglichkeiten können nur unter sonst gleichen Bedingungen annähernde Kennzahlen auf der Basis einzelner Angaben wie dem Standort der Immobilie, der Objektart (Einfamilien- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) der Wohnungsgröße und dem Baujahr den Immobilienwert liefern.

Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung veräußern möchten, sollten diesen Annäherungswert mittels „Online-Rechner aus dem Internet“ nicht als Angebotspreis verwenden. Eine seriöse Datensammlung liefert der örtliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Die Instanz sammelt alle Immobilienverkäufe und wertet sie anonymisiert aus. Fakt ist, dass es sich hierbei um Verkaufs- und nicht um Angebotspreise handelt, die oftmals während des Verkaufsprozesses aufgrund der sich verändernden Sachlage angepasst werden müssen. Diese Daten sind für eine Annäherung des tatsächlichen Immobilienpreises sinnvoll und leisten eine Hilfe für die Bewertung. Im Blickwinkel dieser komplexen Marktwertermittlung ist bei einem anstehenden Verkauf die Unterstützung durch einen Experten, wie einem Makler, sehr zu empfehlen.

„Er nimmt das Objekt bei einer Begehung unter die Lupe, sieht Gebäudeunterlagen ein, kennt die Nachfragesituation und die erzielbaren Preise“, so Thomas Friese. Auf dieser Arbeitsgrundlage kann der Experte einen fundierten Angebotspreis ermitteln.

Das Risiko eines zu hohen Angebotspreises

Der Verkauf von Immobilien ist für alle Beteiligten eine Frage des Vertrauens. Infolgedessen sollte der Immobilienboom nicht als Mittel zum Zweck missbraucht werden, überhöhte Angebotspreise aufzurufen, um abzuwarten, ob jemand zugreift. Interessenten sind in der Regel mehr als ein Jahr auf der Suche, um ihr Traumhaus zu finden. Dabei lernen sie den Markt bestens kennen, und sie sind in der Lage, überhöhte von realen Offerten zu unterscheiden. Überteuerte Angebote erzeugen oft eine geringe Nachfrage. Parallel ist es aus ökonomischen und geschäftlichen Gründen und auch im Blickwinkel der Reputation nicht erstrebenswert, wenn Immobilien monatelang auf digitalen Plattformen online stehen. Bei Interessenten entsteht der Eindruck, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt. In Folge dieser Entwicklung wird die Resonanz sinken, und der Angebotspreis muss nach unten korrigiert werden.

„Schlussendlich muss sie gar unter Wert verkauft werden“, gibt Thomas Friese zu bedenken.

Aufgrund dessen sollten sich Immobilienverkäufer ausführlich mit dem Thema Immobilien befassen und Expertisen anfordern.

V.i.S.d.P

Dr. Rainer Schreiber
Dozent Erwachsenenbildung & Personalberater

Über den Autor:

Personalberater und Honorardozent Dr. Rainer Schreiber mit Studium der Wirtschaftswissenschaften mit den Schwerpunkten Finanzierung, Controlling, Personal- und Ausbildungswesen. Er arbeitet in der beruflichen Erwachsenenbildung und publiziert zum Thema Personalberatung, demographischer Wandel und Wirtschaftspolitik.

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Thomas Friese
Unter den Eichen 108a
12203 Berlin
Tel.: +49 172 3801981
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Über Thomas Friese:

Der Immobilienexperte und Projektentwickler Thomas Friese, Berlin/ Oldenburg (Niedersachsen) ist einer Ausbildung im steuerlichen Bereich seit Mitte der siebziger Jahre im Bereich Immobilienentwicklung und Vermarktung tätig.

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